actualite 23/11/2021

SCPI, analyse d’un succès

Parce que la SCPI est un véhicule de placement immobilier accessible et sans contraintes de gestion, elle fait figure de produit familier et très appréciée des investisseurs patrimoniaux. Anthony Pescher, ingénieur patrimonial au sein du groupe Crédit du Nord nous en révèle toutes les raisons en détail.

 

Que signifie l’acronyme SCPI ?

 

Une Société Civile de Placement Immobilier dite « SCPI » est une société qui achète et gère un patrimoine immobilier locatif. Le porteur de parts de SCPI est propriétaire d’une fraction d’un parc immobilier locatif, géré par des spécialistes.

La SCPI agit comme un véhicule de placement immobilier et donc, à la différence d’un investissement direct, celui-ci est indirect. 

 

C’est pour cette raison que l’on évoque la « pierre-papier » quand on évoque la SCPI ?

 

Dans le cas d’une SCPI, le client achète des parts sociales dans une structure professionnelle montée par une société de gestion. Il en résulte que le seul titre de propriété que le client possède est une attestation de parts, d’où le surnom de « pierre-papier ».

 

A quels objectifs patrimoniaux une SCPI peut-elle répondre ?

 

Je dirais qu’il y a trois grands objectifs patrimoniaux.

Le premier concerne la perception de revenus locatifs. Pour un investisseur en recherche de revenus complémentaires, immédiats ou différés, la SCPI est une option intéressante.

Le deuxième a trait à la valorisation et à la préservation du patrimoine. Avec la SCPI nous sommes sur une classe d’actifs immobilière qui présente de la résilience et une faible volatilité. De fait, la SCPI investit principalement dans l’immobilier de bureau, non côté.

Le troisième est de permettre à des épargnants qui ont peut-être un patrimoine immobilier un peu moins fourni de se constituer un capital immobilier à transmettre à leurs descendants.

 

Revenus immédiats ou différés, que voulez-vous dire ?

 

La SCPI offre l’avantage, notamment pour les souscriptions en direct, de pouvoir effectuer un démembrement temporaire. Si un client se trouve dans une phase professionnelle encore très active, vers 40/45 ans, et cherche à se constituer des revenus différés à horizon de son départ à la retraite, on peut lui proposer de souscrire uniquement ce que l’on appelle la nue-propriété de la SCPI et de réserver en quelque sorte l’usufruit (et donc la perception des revenus locatifs) à une tierce personne. Au terme du démembrement, la pleine propriété se trouve réunie et le client reçoit l’intégralité des revenus selon l’horizon qu’il aura fixé.

 

Pourquoi la SCPI constitue-t-elle l’un des placements préférés des Français ?

 

Il existe de nombreux avantages à souscrire des parts de SCPI. Le premier consiste à rendre accessible à un particulier la notion de placement immobilier collectif.

Ensuite, le deuxième atout réside dans une gestion délégataire totale. Il faut savoir qu’avec une SCPI, l’ensemble de la gestion tient de la responsabilité de la société de gestion : stratégie d’investissement, sélection des actifs, pilotage des différents travaux, recouvrement de loyers, versement des revenus aux associés et même aide à la déclaration fiscale. La SCPI constitue une solution clé en main qui ne mobilise pas l’investisseur.

Il faut également évoquer la mutualisation du risque. Le portefeuille d’une SCPI est constitué de plusieurs produits immobiliers, ce qui contribue à diluer les éventuels effets négatifs qui pourraient affecter une catégorie d’immeuble ou une région en particulier.

Enfin, la SCPI est un produit très accessible puisqu’il est possible d’y investir à partir d’une mise de fonds réduite, à savoir 5 000 euros.

Après avoir abordé les atouts de la SCPI, il convient de bien appréhender les principales contreparties de ces fonds.

 

Que faut-il savoir avant de se lancer ?

 

Il y a quatre grandes caractéristiques à connaître avant de se lancer dans ce type d’investissement, dont les parts sont des instruments financiers non cotés en bourse.

La première chose est que la SCPI est un investissement non garanti en capital et à long terme, de neuf ans en moyenne.

Autre point important : la faible liquidité du placement. Non garantie en permanence, comme tout investissement immobilier, la liquidité dépend du marché de l’offre et de la demande. Chaque mois, une confrontation mensuelle est réalisée de manière à permettre aux nouvelles souscriptions de pouvoir compenser les éventuels retraits.

Ensuite, il faut être attentif aux frais de souscription, variables d’une SCPI à une autre et qui sont intégrés dans le prix de souscription. Nous pouvons ainsi les comparer aux frais existants pour un achat d’un bien locatif en direct (notamment les frais pour les différents intermédiaires et autres taxes).

Enfin, la SCPI est un placement soumis à la fiscalité immobilière, identique à celle d’un investissement immobilier « en direct » (fiscalité des revenus fonciers, fiscalité des plus-values immobilières en cas de vente par la SCPI).

 

A quels clients conseillez-vous une approche SCPI ?

 

L’approche SCPI s’adresse à des clients que l’on connaît suffisamment finement, dont on mesure précisément les objectifs, et qui disposent d’un patrimoine déjà bien structuré (épargne de précaution, épargne financière, capital immobilier). Cette connaissance approfondie de leur besoin nous permet d’aborder le sujet de la diversification patrimoniale au bon moment et de leur délivrer des conseils sur-mesure, fruits de notre grande expérience de l’analyse patrimoniale.

 

A quoi reconnaît-on le bon investissement ?

 

Il existe trois piliers importants qui permettent de définir un bon investissement, et c’est dans ce sens que nous avons créé notre offre au sein des banques du groupe Crédit du Nord.

Le premier pilier consiste à privilégier la diversification sectorielle en investissant dans des immeubles de bureaux, mais également des centres de santé comme des cliniques ou des EHPAD, et des commerces de centre-ville.

Le deuxième pilier repose sur la diversification géographique et invite à sortir d’une diversification franco-française. Le rebond économique rapide de certaines métropoles européennes permet de profiter de potentiels d’acquisition très intéressants par exemple.

Enfin, le troisième et dernier pilier est celui de la diversification des signatures. Nos partenaires, sociétés de gestion réputées, nous permettent de capter différentes expériences, d’élaborer des politiques d’investissement différentes et génératrices de valeur.

 

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